北京拟出台房产居住权新规

北京拟出台的房产居住权新规即《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》主要内容如下：

基本要求方面：

适用范围：设立居住权的不动产用途必须为 “住宅”。

权利人限定：居住权利人必须为自然人。

权利限制：居住权不得继承和转让。

登记办理方面：

首次登记：

合同设立：以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同或设立居住权的相关材料。

遗嘱设立：以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱、证实遗嘱人死亡的材料。

法律文书设立：依据不动产登记有关法规规定，增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形。若以人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认设立居住权，当事人可以单方面向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、确认设立居住权的生效法律文书。

变更登记：明确了居住权人姓名、身份证件类型或身份证件号码和居住权期限、居住权人增加或减少、不动产转移等发生变化的情形，可以办理居住权变更登记。

注销登记：以列举方式明确了居住权灭失的情形，并区分具体情形规定双方或单方申请办理注销登记。

其他规定方面：

一物一权：同一不动产只能设立一个居住权，不得重复设立，但是居住权人可以为多个人。在满足生活居住基本要求的前提下，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，也允许通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。

共有不动产：试行期间对于共有不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。因为设立居住权与将不动产出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，其既不能因为设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用这套房屋。

不影响其他登记：已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，但不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。对于已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。

农村宅基地：暂不将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。因为宅基地具有强烈和鲜明的人身属性，以及生活必需的保障性，农村村民一户拥有一处宅基地，户内成员可以依法居住使用宅基地房屋，其相应物权和生活保障性已充分予以体现。

社会公众如有意见建议，可在 2024 年 11 月 1 日前登录北京市人民政府网站，在 “政民互动” 板块下的 “政策性文件意见征集专栏” 中进行反馈。